Поручение губернатора Югры Натальи Комаровой, которое она дала строительному комплексу Югры, — разработать и внести на рассмотрение профессионального сообщества стандарты классификации уровня комфорта объектов жилищного строительства — связано с выработкой сопоставимых подходов к качеству и потребительским свойствам жилой недвижимости. Цель этой работы — научить население Югры при выборе жилья не только сравнивать картинки, но и оперировать более совершенным понятийным аппаратом.
Редакция «МК»-Югра» намерена включиться в эту работу, поэтому мы попросили ведущих экспертов строительного комплекса Югры высказать свое мнение по обсуждаемой теме. Получился заочный «круглый стол». В нем участвуют Дмитрий Шаповал, заместитель губернатора Югры, Валерий Фомагин, председатель некоммерческой организации «Союз строителей Югры», Вачаган Мовсисян, генеральный директор ООО «Северные Строительные Технологии».
Корр.: По какой причине тема уровня комфортности жилья в автономном округе остается актуальной? Ведь в других российских регионах главное — количество сданных квадратных метров, что является одним из показателей успешности развития региона.
Дмитрий Шаповал: Соглашусь с тем, что количество построенного жилья и объектов соцкультбыта — один из критериев оценки деятельности органов власти на территории того или иного субъекта Федерации. Идет стройка — значит, есть инвестор, следовательно, для него созданы необходимые условия.
В Югре второй год подряд вводится более одного миллиона квадратных метров жилья в год. Важно разработать не только документ для профессиональных строителей, но и памятку для информирования покупателей о качественных характеристиках жилья на рынке. Это делается для того, чтобы жителям Югры было удобнее ориентироваться в большом количестве предложений.
Вачаган Мовсисян: Если говорить об истории вопроса, то в нашем регионе жилье класса «комфорт» появилось с 2009 года, это промежуточный вариант между «эконом» и «бизнес». В посткризисный период, в условиях низкого спроса многие девелоперы были вынуждены разрабатывать новые концепции и стратегии, улучшать качество жилья и при этом сдерживать увеличение стоимости.
В 2011 и 2012 годах во многих городах Югры был отмечен большой всплеск спроса на жилье, и вследствие этого стоимость жилья эконом- и комфорт-классов почти сравнялась. Тем не менее, сегодня действительно не существует единой общепринятой системы классификаторов, утвержденных нормативными документами, по которым можно было бы провести четкое разделение потребительских свойств жилья в Югре.
Корр.: Означает ли поручение губернатора, что строителям Югры предстоит выработать абсолютно новый документ в области жилищного строительства? По крайней мере, в рамках региона?
Валерий Фомагин: Ситуация на строительном рынке жилья, и не только в Ханты-Мансийском автономном округе, сложилась таким образом, что пришло время четко закрепить критерии, по которым возводится та или иная новостройка, в том числе и в понимании комфорта.
Мы уже договорились, что за основу возьмем предложенную Фондом РЖС единую классификацию многоквартирных жилых новостроек. Этот документ разработан с учетом потребительских качеств и основан на применении Жилищного кодекса РФ, Градостроительного кодекса РФ, действующих технических стандартов (ТС, ГОСТ). Документ предложен к обсуждению застройщикам и размещен на сайте НО «Союз строителей Югры». Все поступившие в процессе обсуждения замечания и предложения будем обобщать и готовить к совместному рассмотрению.
Дмитрий Шаповал: Следует добавить, что классификация жилья существует в действующих сегодня строительных нормах и правилах, введенных в 2011 году, которыми руководствуются застройщики. Так, сводом правил СП 54.13330.2011 «Здания многоквартирные» рекомендуется следующая классификация жилья: престижный (бизнес-класс); массовый (эконом-класс); социальный (муниципальное жилье).
Вместе с тем разрабатываемые в соответствии с поручением губернатора автономного округа критерии будут наиболее полно учитывать и охватывать все объекты жилищного строительства на территории автономного округа с учетом их индивидуальных и региональных особенностей.
Корр.: Словарь Ожегова трактует: «Комфорт — это условия жизни, пребывания, обстановка, обеспечивающие удобство, спокойствие, уют». Практически каждая из этих характеристик субъективна, в том числе, если мы говорим о жилье. Где же все-таки золотая середина комфорта?
Вачаган Мовсисян: В нашей компании еще в 2012 году были проведены исследования потребительских свойств жилья на рынке ХМАО. По итогам анализа были разработаны критерии классов жилья. В Югре их три категории. Это жилье эконом-, комфорт- и бизнес-класса.
Классность нашего жилья, в частности, определяется следующими критериями: местоположение — район, лесопарковые зоны, расстояние от автомагистралей и транспортных узлов, спортивные объекты; наличие инфраструктуры — магазины, школы, детские сады, прачечная; наличие и обустройство придомовой территории — качество ландшафтного дизайна, качество детских и спортивных площадок. Что касается конструктивно-технических и эстетических характеристик, то это архитектура, фасады, отделка мест общего пользования, высота потолков, планировочные решения квартир, качество строительных и отделочных материалов, шумо- и теплоизоляция.
Валерий Фомагин: Предложенный Фондом РЖС Единый классификатор проводит примерно ту же линию: он делит все новостройки на две большие группы — массовое жилье и жилье повышенной комфортности. В первую категорию вошли дома класса «эконом» и «комфорт», во вторую — «элит» и «бизнес». В числе критериев, определяющих понятие класса: архитектура, тип несущих и ограждающих конструкций, объемно-планировочные решения, общая площадь квартир и отдельно — кухонь.
Так, для квартир эконом-класса допустимая площадь кухни — до 8 метров, а высота потолка — до 2,7 м, тогда как жилье бизнес-класса должно обладать кухней не меньше 12 квадратных метров, а элитное — не менее 20 «квадратов». Различие по общей площади квартир тоже существенное. Так, однокомнатные квартиры эконом-класса начинаются от 28 кв. м, бизнес-класса — от 45 кв. м, элитные — от 60 «квадратов».
Акцент делается также на наличие социальной инфраструктуры в районе: чем выше класс жилья — тем больше требований по «социалке». В документе также говорится о расположении элитных объектов в районах с большой концентрацией объектов коммерческого и административного назначения. Под эту категорию попадают дома в центральной части города. Есть в документе немало и других нюансов, с которыми неплохо было бы ознакомиться не только застройщикам, но и покупателям недвижимости.
Корр.: Какие требования в документе, который появится в результате обсуждения в Югре, предъявляются к качеству жилья повышенной комфортности?
Дмитрий Шаповал: Вопросы качества строительства жилья регулируются иными стандартами, но и они утверждены и приняты к исполнению застройщиками, работающими на территории автономного округа. В последние годы прослеживается положительная тенденция не только в количестве введенного жилья, но и в его качестве. Нужно учитывать специфику строительства многоквартирных жилых домов на территориях разных муниципальных образований. Ведь жилые дома строятся не только в больших городах, таких как Сургут, Нижневартовск, Ханты-Мансийск, но и в районах. Есть ряд труднодоступных территорий, куда, например, строительные материалы можно доставить только «по воде» в период навигации или только по «зимнику». Но эти факторы не останавливают застройщиков, жилищное строительство развивается на территории всего округа. Поэтому каждый построенный жилой дом — это сложная трудоемкая работа, слаженная деятельность муниципального образования и застройщика. За построенными квадратными метрами жилья стоит решение острого социального вопроса — обеспечение жильем жителей Югры, причем различных категорий.
Корр.: Документ после его обсуждения будет обязателен к исполнению застройщиками?
Валерий Фомагин: На уровне Союза строителей Югры, саморегулируемых организаций мы не сможем сделать исполнение данного документа обязательным. Это не в наших полномочиях. Как и не в полномочиях властных структур. Он может носить только рекомендательный характер. Плюс появления федерального классификатора в том, что до него застройщики позиционировали строящиеся объекты как жилье определенного класса, руководствуясь лишь маркетинговой политикой собственной компании. Сейчас положение должно измениться.
Вачаган Мовсисян: В связи с этим хотелось бы обратить внимание на такой факт, что задача по внедрению этих стандартов сложна по ряду причин. Во-первых, цикл создания жизненного пространства составляет 2-4 года (от приобретения земельного участка до ввода объекта в эксплуатацию), и за такой период могут поменяться как ситуация на рынке недвижимости, так и предпочтения потребителей.
Во-вторых, подготовленных специалистов, умеющих мыслить по-новому и, тем более, реализовывать свои мысли, не так много, как хотелось бы.
В-третьих, строительная отрасль в целом испытывает острую нехватку профессиональных специалистов, и вследствие этого во время реализации проектов потребительские качества, где на стадии концепции задана достаточно высокая планка, сильно искажаются в сторону ухудшения: во время проектирования проектировщик вносит свое понимание в сторону упрощения, во время строительства строители вносят свое понимание.
В итоге от первоначальных стандартов зачастую удается реализовать от 40 до 60 процентов задуманного. Наша задача — выйти на сто процентов.
Корр.: Что приобретут в таком случае покупатели жилой недвижимости?
Валерий Фомагин: Покупатели смогут руководствоваться классификатором при покупке жилья. Если вы помните, то в поручении губернатора есть пункт подготовки проекта соответствующей памятки для потребителя. Поэтому я считаю, что подобный документ будет путеводителем, который ставит некие границы в определении классификации жилья по уровню комфорта, как для застройщика, так и для покупателя.
Если профессиональное сообщество строителей примет решение внести изменения или уточнения в предложенный Фондом РЖС вариант, будем корректировать его с учетом поступивших предложений. В любом случае с принятием на территории Югры единой классификации жилья будет сделан первый шаг на пути систематизации возведения жилья, соответствующего заданным параметрам.
Вачаган Мовсисян: В восьмидесяти процентах случаев человек покупает жилье один раз в жизни, и задача профессионального сообщества вместе с регуляторами рынка — помочь более четко ориентироваться в потребительских свойствах жилья в ХМАО.
Корр.: Граждане могут в частном порядке участвовать в обсуждении классификатора классности жилья и вносить свои предложения?
Дмитрий Шаповал: Допускаю, что к работе над классификацией жилых зданий будут привлечены потенциальные покупатели. Однако считаю, что в данном случае правильнее сформировать документ на основе полученного мнения профессионального сообщества.
Вачаган Мовсисян: Компания «Северные Строительные Технологии» предлагает профессиональному сообществу разработанный силами своих специалистов классификатор жилья. Мне представляется, что небезынтересным будет приглашение к этой работе молодых специалистов, у которых есть возможность более широко взглянуть на строительную отрасль, в том числе и по обсуждаемому в настоящее время вопросу.
