Между тем на днях один из крупнейших застройщиков Югры, Группа компаний «Сибпромстрой», объявил об уменьшении стоимости реализуемых квартир. Почти одновременно с этим заявлением появилась информация о том, что вновь вошедший в город девелопер открыл продажу в новостройках нового микрорайона. Стоимость квадратного метра в предлагаемом жилье приближается к 85 тыс. рублей. Такой перекос в политике местных застройщиков настораживает и свидетельствует о складывающейся нестандартной ситуации на рынке недвижимости одного из промышленных центров Югры.
На вопросы представителей СМИ о том, что стоит за осенним ценопадом, как в дальнейшем могут развиваться события, о рентабельности работы застройщика в малоэтажном сегменте домостроения ответил учредитель Группы компаний «Сибпромстрой» Николай Сторожук.
— Николай Каллиникович, традиционно осенью на рынке жилой недвижимости наблюдается оживление продаж, и цены обычно если не повышаются, то не снижаются уж точно. Чем вызван такой решительный шаг со стороны вашей компании?
— В начале года у нас была договоренность с губернатором ХМАО-Югры Натальей Комаровой о реализации 50 тыс. квадратных метров жилья по установленной Региональной службой по тарифам цене. Эти квартиры предназначались участникам целевой программы ХМАО-Югры «Улучшение жилищных условий населения ХМАО-Югры на 2011-2013 годы и на период до 2015 года». 26 тыс. квадратных метров мы сразу реализовали Ипотечному агентству Югры, остальные по непонятным причинам льготниками раскуплены не были. Но, чтобы сдержать данное губернатору слово, мы сегодня цену снижаем, но не до 52 тыс. рублей за квадратный метр, а установили скидки, которые составили в зависимости от вида квартир от 5 до 19 процентов.
— Сколько квартир и в каких новостройках выставлено на продажу?
— Это примерно 500 квартир в разных наших объектах, в том числе и в домах 38-го микрорайона в районе ТЦ «Аура». Процент снижения зависит от общей площади помещения: чем больше квартира, тем ниже стоимость квадратного метра. Как бы мы ни стремились к тому, чтобы сургутяне жили в просторных квартирах, самыми востребованными у нас остаются студии — за два месяца продаж 37 процентов данных квартир уже выкуплено по стоимости 73 тыс. рублей за квадратный метр. Сегодня их стоимость уменьшилась всего на пять процентов.
— По какой стоимости ваша компания реализует квартиры администрации города Сургута?
— Мы заключаем с городом соглашение по итогам конкурсных торгов. И мы готовы предоставить еще 85 квартир, в которых сейчас идут отделочные работы. Для реализации городских программ наша компания может продать столько жилья, сколько потребуется. Если говорить о стоимости, то цена квадратного метра без площади лоджий на квартиры, реализуемые на аукционах, составляет 52 тыс. рублей — это в том числе и с отделкой. На рынке такие квартиры были бы раскуплены за считанные дни, ведь с поправкой на лоджию цена вышла бы по ним на уровне 44 тыс. рублей за квадратный метр.
— Может ли отразиться осенний спад продаж на введение в строй нового жилья, на общих темпах строительства?
— Приведу несколько цифр. В период с января по август 2012 года ЗАО «Сибпромстрой» реализовало 1973 квартиры, за аналогичный период 2013 года — 1955, за восемь месяцев 2014 года — 1222. Но если учесть, что мы в 2013 году построили на 50 тыс. кв. метров меньше, чем в предыдущем, то переходящий остаток одинаковый.
По темпам строительства. Видимо, с введением санкций против России у девелоперов появляются определенные трудности в получении кредитов для продолжения дальнейшей работы. Например, наша компания вела переговоры с крупным банком о получении кредитной линии для текущей деятельности, все было нормально, но вчера поступил отказ: банк объявил об остановке финансирования строительства — вообще любых строек.
То же мы видим по ипотечным кредитам, когда у покупателей возникают определенные трудности при их получении. Это достаточно тревожная ситуация, когда, кроме всего прочего, может появиться очень много обманутых дольщиков. За примером далеко ходить не надо — вспомним 2008-2009 годы, когда даже крупные компании не смогли на определенном этапе своевременно выполнить взятые обязательства. Слава Богу, рынок ожил, и все наладилось.
И третий, самый главный фактор, влияющий на темпы строительства, — в прошлом году была поддержка молодых семей; бюджеты разных уровней поддерживали платежеспособный спрос населения. Сегодня эта ниша покупателей с рынка ушла, а она составляла 37 процентов. Соответственно, в такой нестабильной ситуации глупо наращивать темпы строительства. Мы планируем на следующий год объемы ввода жилья в пределах 100 тыс. кв. метров.
— Если компания не будет получать финансовые кредиты, как это отразится на ее деятельности?
— Есть два пути: чтобы развиваться, надо иметь собственные оборотные средства; если их не хватает — обращаться в банк за кредитами. Если у нас возникнут ограничения по кредитам, то мы вынуждены работать на свои средства, которых сегодня крайне недостаточно. Безусловно, не хотелось бы, но, возможно, придется провести сокращение персонала. Потому что содержать количество работников, которые сегодня способны строить потенциально 200 тыс. кв. метров, а строят 100 тыс., — нерационально. У нас есть строительная площадка не только в Сургуте, но и в Подмосковье, мы сейчас активно перебрасываем свои ресурсы туда, где пока и банки идут навстречу, и объемы работы растут.
— Как вы оцениваете потребность Сургута в малоэтажной, коттеджной застройке? Есть ли у вас такие проекты?
— Мы участвовали в аукционе на право аренды земельного участка в 43-м микрорайоне Сургута, но, к сожалению, не стали победителями. Тем не менее, в июле этого года компания получила право на малоэтажное жилое строительство в объеме 61 тыс. кв. метров на десяти гектарах в поселке Дорожном. Место расположения новостройки очень удобное, красивое, там прекрасный лесной массив. Но когда мы спроектировали на этой территории дома в четыре этажа, то поняли, что места на социальную инфраструктуру, дороги и т.д. катастрофически не хватает. Мы сможем построить там максимум 45 тыс. кв. метров жилья. Зашли на изменение вида использования с возведением домов средней этажности при условии сохранения 4-5 гектаров хорошего леса, где можно благоустроить прекрасную парковую зону.
Малоэтажным строительством заниматься очень рентабельно, главное — было бы где строить. Потому что не надо проходить экспертизы проектов, срок окупаемости застройки сокращается в разы. К примеру, трехэтажный дом до 1,5 тыс. кв. метров мы можем построить максимум за два месяца.
— В администрации города прошли слушания по генеральному плану развития Сургута до 2030 года. Сколько из запланированного объема почти в 7 млн кв. метров жилья реально построить и какие условия должны произойти в экономике, социальном развитии города, чтобы осилить такой объем?
— Для такого застройщика, как наша компания, 7 млн кв. метров жилья построить легко, был бы обеспечен спрос на него и подготовлены земельные участки. Я буквально с первых обсуждений выступил с критикой по генплану, потому что в нем не решен самый главный показатель, который создает комфорт для проживания. Я говорю о плотности населения на один гектар. У нас он составляет 400 человек — ну и что в такой ситуации можно построить? Если мы уменьшим плотность в два раза, то площадь застройки увеличится настолько же. Потребуется построить больше коммуникаций, увеличить сеть дорог. Безусловно, жить будет более комфортно. Но сегодня мы, наверное, еще недостаточно обеспеченные люди или у нас недостаточно богатое государство, которое может себе это позволить.
— Сегодня много говорят об использовании первых этажей жилых зданий под частные детские сады. У предпринимателей Сургута есть спрос на такую недвижимость в новостройках вашей компании?
— Спроса нет, и я понимаю, почему. Частный предприниматель хорошо знает конкурентную среду и то, что сегодня муниципальные дошкольные учреждения имеют огромную бюджетную поддержку. Частный детсад может строить свою финансовую деятельность исходя из родительской платы, которая должна составлять как минимум 15 тыс. рублей в месяц. Какая молодая семья может себе это позволить? Второй момент — получение лицензии на право ведения такого вида деятельности — процесс достаточно сложный.
Другое дело — детсад семейного типа, который организовывается в квартире хозяев, где создаются все необходимые условия для полноценного пребывания там ребятишек. Вообще, это удобно, когда маме не надо везти ребенка на другой конец города, тем более в сургутские морозы. Сейчас мы ищем заинтересованных в создании такого детсада людей, с которыми сможем обсудить и стоимость арендной платы за помещение, и цену квадратного метра при выкупе такой квартиры.
— Летом гостиница Сибпромстроя приняла беженцев из Украины. Вы говорили о готовности трудоустроить украинских специалистов строительных профессий у себя в компании. Как сейчас обстоят дела?
— Часть беженцев трудоустроена в наших структурных подразделениях, это около двадцати человек. Никого на улицу выселять не будем, тем более что в сентябре тем, кто не вернулся назад в Украину или не нашел себе работу в Сургуте, будут предлагать переезд в другие регионы России.
Стоимость проживания в номерах своим работникам мы будем определять в соответствии с себестоимостью содержания данной гостиницы. Двухместный номер обойдется семье в пределах 6-7 тыс. рублей.
— Сегодня компания «Сибпромстрой» заявила о снижении стоимости на 500 квартир. Это одномоментная акция или она может быть продлена?
— Все зависит от экономической ситуации в стране и скорости решения тех проблем, о которых я говорил выше. Такую возможность я не исключаю. Тем более что строительство всех наших новостроек в Сургуте продолжается. И скоро они будут более заметными — сейчас мы заключили договор с организацией, которая займется проектированием художественной подсветки фасадов наших домов, что добавит привлекательности всему микрорайону.
