Уже в процессе
Забегая вперед, можно констатировать: все поднятые проблемы кажутся решаемыми только в тандеме обеих сторон — бизнеса и власти. Было бы желание, а механизмы решения будут найдены. Причем это равным образом можно отнести ко всем муниципалитетам Югры, заинтересованным в росте инвестиционной привлекательности территории.
На этом совещании, по сути, продолжилось обсуждение назревших проблем, которое уже ведется рабочей группой по вопросам разработки путей повышения инвестиционной активности при строительстве объектов в городе. Предыдущее заседание рабочей группы прошло 15 октября при участии директора департамента строительства Югры Николая Дроняева. Выполнение поручений, распределенных на той встрече между чиновниками и инвесторами (застройщиками), рассмотрели на этот раз.
Так, не первый год головной болью для застройщиков не только Сургута является обеспечение земельных участков под жилищное строительство инженерной и транспортной инфраструктурой. Обширные жилые массивы возводятся на новых территориях, требующих инженерного и транспортного обеспечения, что влияет на сроки ввода объектов жилищного строительства и увеличение стоимости «квадрата». Бюджетных средств (90%), выделяемых округом в виде субсидий в рамках реализации госпрограммы «Обеспечение доступным и комфортным жильем жителей ХМАО-Югры в 2014-2020 годах» на инженерную подготовку новых территорий, и средств местного бюджета (10%) — недостаточно. По укрупненным расчетам, для обеспечения инженерной и транспортной инфраструктурой новых инвестиционных площадок под жилищное строительство требуется выделение более 13 млрд рублей в ближайшие пять лет, что бюджетам двух уровней непосильно.
Еще на прошлом заседании рабочей группы директор департамента архитектуры и градостроительства администрации Сургута Алексей Фокеев предлагал искать выход из ситуации с применением механизма концессии, т.е. предусмотреть возможность возврата средств инвестору из местного бюджета в период эксплуатации данных сетей или же включать строительство сетей в условия аукциона. На тот момент юристы не были готовы однозначно подтвердить правомерность данного предложения. Таким образом, вопрос строительства инженерии за счет средств инвестора и механизма возврата ему денежных средств оставался открытым.
Соглашения — один из способов
На данном этапе изучения вопроса заинтересованные стороны опираются на материалы, подготовленные округом, — это типовые планы мероприятий по подготовке заключений концессионных соглашений, разработанные Фондом развития Югры. Заместитель главы администрации Сургута Александр Шатунов поинтересовался у застройщиков, насколько, по их мнению, приемлемы алгоритмы типового плана, предлагаемые Фондом развития Югры, на предмет заключения концессионных соглашений по строительству различных объектов: инженерных сетей, автомобильных дорог, развязок и других.
Судя по ответам застройщиков, они еще не сформировали окончательного мнения. Так, по словам директора ООО «Запсибинтерстрой» Айрата Лукманова и гендиректора ООО «Еврострой-С» Владимира Ганина, на то, чтобы изучить документ и высказать свои предложения, необходимо больше времени.
Александр Шатунов призвал всех инвесторов ответственно подойти к изучению типового плана, ведь на его основании будет разработан нормативно-правовой документ, в котором уже сегодня есть острая необходимость:
— Улучшение инвестиционного климата в нашем регионе будет во многом зависеть от мнений и пожеланий инвесторов, которые лягут в основу этого нормативного документа.
Свое видение решения проблемы озвучил Андрей Сурлевич, генеральный директор ООО «Сибпромстрой — Югория»:
— Речь шла о том, что, если на момент формирования земельных участков у бюджета города не хватает средств на то, чтобы построить там инженерные сети, мы (застройщики — Ред.) готовы реализовать эту идею как девелоперский проект. Мы подготовили земельные участки, обеспечили их инженерной инфраструктурой, выставили на торги с учетом этих затрат. А потом уже девелоперу или инвестору произвели возврат средств от победителя торгов или, попросту говоря, осуществили «расщепление» торговых средств.
А.Ю. Сурлевич предложил описать предложенную схему документально, обозначив ее правовые основы, и вместе с представителями администрации г. Сургута приступить к ее воплощению в жизнь. При этом он отметил, что ситуация, в которой оказались инвесторы, остается неопределенной:
— Активность инвесторов напрямую зависит от потребительского спроса на жилье, и, по сути, вопрос в том, будут ли готовы инвесторы участвовать в масштабных проектах. Тема кредитования застройщиков и физических лиц на сегодняшний день действительно актуальна.
Есть у инвесторов еще один вопрос, который они не смущаются озвучивать, — и правильно, ведь власть сразу подключилась к тому, чтобы разобраться в ситуации. Дело в том, что сургутские застройщики считают, что в утвержденной схеме теплоснабжения города нормативы потребления тепловой энергии завышены. В конечном итоге строительство элементов системы теплоснабжения, рассчитанных на принятые в схеме тепловые параметры, повлечет удорожание технологического присоединения к сетям новых микрорайонов. В связи с этим создана экспертная группа, которая сопоставит потребление тепловой энергии по проектным (принятым в схеме) и фактическим нагрузкам на сети тепловодоснабжения.
Как сообщил заместитель главы Сургута Владимир Базаров, если окажется, что предположения застройщиков соответствуют действительности, в схему теплоснабжения необходимо вносить изменения.
Разнообразие идей
Одна из составляющих инвестиционной привлекательности осваиваемой территории — это размещение на участке застройки социально значимых, в том числе образовательных, учреждений. Понятно, что в одиночку застройщик эти вопросы решать не может, да и не должен. Поэтому обе заинтересованные стороны все внимательнее присматриваются к механизмам государственно-частного партнерства (ГЧП).
Говоря о ситуации, сложившейся в Сургуте с выкупом за счет средств окружного и местного бюджетов зданий детских садов и школ, возведенных строительными компаниями по схеме ГЧП, А.А. Шатунов пояснил, что в этом вопросе наблюдается положительная тенденция:
— Вопрос о строительстве этих объектов решен, соответствующее распоряжение с корректировкой принято на уровне правительства автономного округа. Все необходимые документы находятся на рассмотрении в департаменте финансов Югры — это что касается выкупа школ и детсадов у строительных компаний «СОК» и «Сургутстройцентр». Мы делаем все возможное, чтобы инвесторам было проще и прозрачнее входить в такое партнерство.
Кроме того, говоря о создании сети социально значимых объектов на территории новых микрорайонов, власть активно привлекает инвесторов к реализации программы билдинг-садов. Напомним, билдинг-сад представляет собой мини-сад на 20-40 мест, для чего используются встроенные помещения на первых этажах новостроек. Это реальная возможность разгрузить очередь в дошкольные учреждения, создать условия для развития бизнеса, получить новые рабочие места.
Александр Шатунов сообщил, что 28 октября от первого заместителя губернатора Югры Александра Кима поступило поручение в качестве пилотного проекта рассмотреть создание в Сургуте трех билдинг-садов с одновременным выкупом их у компаний-застройщиков. При этом объекты находятся на конечной стадии готовности, и денежные средства на выкуп этих объектов предусмотрены к выделению в текущем году.
Алексей Фокеев добавил, что с целью активизации процесса выкупа социальных объектов муниципалитетом создана рабочая группа, в которую вошли представители департаментов образования, архитектуры и градостроительства города, контролирующих органов. Рабочая группа выезжает на объекты строительства и оперативно формирует перечень замечаний для устранения их застройщиком, что экономит время.
Александр Шатунов выразил надежду, что итогом расширенного совещания будет понимание со стороны инвесторов целей, к которым город с бизнесом двигаются сообща. Так, по его мнению, необходимо консолидированно реагировать на типовые планы мероприятий по подготовке концессионных соглашений, предложенные округом. Город, со своей стороны, прорабатывает другие важные вопросы в этой связи — возможность привлечения облигационных займов, кредитных ресурсов с целью направить их на мероприятия по улучшению инвестиционной привлекательности города.
Вообще в содружестве заинтересованных сторон могут родиться нестандартные варианты улучшения инвестиционной активности в разных направлениях, что показало прошедшее совещание. Так, Александр Шатунов предложил застройщикам изучить, насколько эффективно применение в области продаж «первички» механизма «трейд-ин» (trade in), зарекомендовавшего себя в области торговли авто: он позволяет обменивать старое жилье на новое с некоторой доплатой.
— Только объединив наши усилия, мы сможем достичь положительной динамики в экономическом развитии города и округа и двигаться вперед в этом направлении, — подытожил обсуждение А.А. Шатунов.
Застройщики единодушно выразили готовность всесторонне помогать городским властям в вопросах улучшения инвестиционного климата города Сургута, несмотря на непростую экономическую ситуацию, которую ощущают и в стране в целом, и на местах. Следующее расширенное совещание рабочей группы запланировано на середину ноября.
