Жильё обязательно подешевеет…

…Например, если «умрёт» территория

Цены на квадратные метры медленно, но все же будут расти в долгосрочной перс­пективе. Процесс рос­та сдержат, с одной стороны, предстоящее введение налога на недвижимость, с другой?— кризис, который если и скорректирует стоимость квартир, то ненадолго, после чего пойдет обратный процесс. 

…Например, если «умрёт» территория

К таким общим выводам пришли участники рынка, в том числе риэлторы и застройщики, в ходе конференции, проведенной холдингом «ФИНАМ».

«Должны», но не «могут»

Свою уверенность в неизбежности дальнейшего роста цен на жилье в долгосрочной перспективе эксперты объясняют просто. В России сохраняется сущест­венная недообеспеченность жителей квадратными метрами, что гарантированно обеспечивает сохранение высокого спроса на много лет вперед, а при текущих низких темпах строительст­ва жилья это гарантирует превышение спроса над предложением практически в бесконечной перспективе.

Еще в 2011 году Дмит­рий Медведев заявил, что объемы строительства жилья в России в 2015-2016 годах должны быть доведены до 100 млн квадратных метров, причем эта цифра называлась как нижняя планка. Ну а к 2020-му, опять же по установке тогдашнего Президента и согласно данным Стратегии-2020, в стране и вовсе «должны строить» по 140 млн квадратных метров. То есть практически по одному метру на жителя.

Времени с тех заявлений?— кстати, подхваченных в том или ином виде и Владимиром Путиным, и рядом высокопоставленных чиновников?— прошло пока не так много. Однако никакой внятной динамики, доказывающей, что строительный комплекс поступательно способен двигаться в «указанном» направлении, за эти два года не проявилось. До конца десятилетия осталось семь лет. И что же мы видим: в предкризисный 2008 год в целом по стране было введено порядка 64 млн квадратных метров жилья, в 2012-м?— 65,2 млн, в текущем, по предварительным оценкам, доберемся до 66-67 млн или, если уж совсем повезет, до 68 млн квадратных метров.

Таким образом, за четыре последних года фактичес­кий прирост составил чуть больше одного миллиона квадратных метров, прогнозируемый за пять лет?— в лучшем случае четыре миллиона. Или, в процентном отношении, это составило около двух процентов (по факту) и может составить около семи процентов (при реализации оптимистичных прогнозов). А чтобы нам в 2016-м построить 100 млн квадратных метров жилья, ежегодно, начиная со следующего сезона, надо прирастать десятью миллионами «квадратов», что составляет до 15% роста.

Возможно ли это? Специалисты из компании «СМПРО», которая является признанным авторитетом в вопросах инвестиций в строительные материалы, заметили следующее. Возводить существенно больше жилья, чем это происходит сегодня, в России можно, в том числе, и за счет малоэтажного домостроения: ведь именно за счет «малоэтажки», как прописано в Стратегии развития страны до 2020 года, и будет существенно увеличен общий объем строительства жилья в России. С их слов, запас проектных мощностей по производству стройматериалов выдержит полутора-, двукратный рост объемов строительства. Кроме того, эксперты указали на то, что «рынок стройматериалов высококонкурентен и, если возникает дефицит чего-либо, он довольно быстро компенсируется импортом, строительством новых производств, перераспределением транспортных потоков». Был бы спрос, а производство приложится.

Этот прогноз мы услышали ровно два года назад. Однако за прошедшее время существенно больше в стране строить не стали.

На потолке реальности?

Что касается Югры, то здесь ситуация несколько отличается от общероссийс­кой. Наш регион не является лидером по объемам строительства жилья из расчета на каждого жителя. Тем не менее, если в 2011-м в целом по автономному округу было построено 758 тыс. «жилых» квадратных метров, то в 2012-м?— уже 1,012 млн кв. метров. Прирост?— более 30%. При этом из расчета на одного человека в прошлом году возведено почти 0,7 «квадрата» против российс­ких 0,45 кв. метра.

Однако интереснее здесь то, что от президентских планов по доведению объемов ввода жилья до расчетного показателя в один квадратный метр на человека в ХМАО, похоже, отказались. В планах у влас­тей автономного округа довести до 2020 года объемы ежегодного строительства жилья не до полутора миллионов кв. метров, о чем говорит руководство страны (один житель?— один метр), а лишь до 1,2 млн кв. метров.

Почему так произошло? Возможно, ключевым здесь является вопрос о том, способен ли в принципе региональный строительный комплекс давать большие, нежели 1,2 млн кв. м, объемы вводов в короткой перспективе. Интересно, что в окружном департаменте строительства нам еще в марте 2012-го заявляли о возможности ввода 1,250 млн кв. метров по итогам прошлого года. Ввели на самом деле немногим более миллиона.

В текущем году, по предварительным оценкам, будет повторен показатель 2012-го. И если эти прогнозы оправдаются, то можно вывести уже некую закономерность, а также определить «потолок реальности», после чего и приступить к определению причин, которые могли бы этот «потолок» приподнять.

Смена ориентиров

Начнем с того, что со следующего года в Югре заработает окружная программа по улучшению жилищных условий населения (принята постановлением Правительства ХМАО-Югры №408-п от 09.10.2013 г.), рассчитанная до конца десятилетия и имеющая одной из целей как раз «создание условий и механизмов для увеличения объемов строительства жилья» до тех самых 1,2 млн. кв. метров.

Документ предполагает достижение указанной цели посредством решения ряда задач, среди которых, в частности, обеспечение воспроизводства местной минерально-сырьевой базы для производства основных видов стройматериалов; стимулирование развития предприятий промышленности стройматериалов; строительство объектов инженерной инфраструктуры, а также стимулирование застройщиков на реализацию проектов жилищного строительства.

Как сказано в документе, суммарная мощность предприятий стройиндустрии составляет 1,065 млн кв. метров жилья в год, из которых чуть больше 210 тыс. приходится на предприятия, выпускающие деревянные дома заводской готовности.

Исходя из этих цифр, фактические объемы ввода жилья по прошлому году и предполагаемые по текущему действительно являются близкими к предельным. К тому же средний износ основного оборудования предприятий, производящих железобетонные изделия и конструкции, превышает 50%. Вот и получается, что с точки зрения самой возможности увеличения объемов строительства жилья нужно, с одной стороны, построить новые производственные мощности, а с другой?— начинать вкладываться в модернизацию и обновление существующих заводов, которые даже при текущей загрузке подойдут к критическому уровню износа уже через 15-20 лет. А на это, даже при исключении расходов на заводы по производству стройматериалов (на сегодня югорский строительный комплекс обеспечивает себя собственными строительными материалами только на 25%), требуется, по разным оценкам, от 40 до 100 млрд рублей в зависимости от того, на какой тип жилья ориентироваться и насколько серьезной делать модернизацию сущест­вующего производства.

Что ж, а теперь самое время поговорить о деньгах. Изначально в программе, о которой здесь идет речь, закладывались совсем иные целевые показатели по объемам ввода жилья. А именно?— к 2020 году планировалось довести стройку до 1,694 млн кв.?м, и вот эта цифра как раз и давала бы региону пресловутый квадратный метр жилья в год на человека с учетом демографического роста. Почему в проекте программы был один ориентир, а в итоговом варианте оказался совсем другой, гораздо менее оптимистичный, можно понять из показателей финансовых. Так, если в проекте общая емкость документа превышала 290 млрд рублей, то в итоговом варианте?— почти вдвое меньше, всего 150 млрд. Причем если посмотреть на структуру расходов по программе, то основная масса средств предполагается внебюджетных. Один только пример: по задаче №10, которая звучит как повышение доступности ипотечных кредитов для населения, всего должно быть потрачено (до 2020 года) порядка 75 млрд рублей, из них только 6 млрд?— деньги округа, а все остальное — более 69 млрд,?— внебюджетные источники, то есть частные инвестиции.

Катастрофически мало заложено в программе денег и на стимулирование предприятий промышленности стройматериалов, всего 1,644 млрд рублей, из них лишь 455 млн?— деньги из окружной казны.

Понятное дело, что основная нагрузка по развитию строительной отрасли лежит и должна лежать на самом строительном комплексе. Но этот самый комплекс имеет всего один ориентир?— рынок, конечный мегарегулятор которого?— платежеспособный спрос. А здесь, как видно из программы, нас тоже ждут довольно серьезные изменения.

Красота с двойным дном

В самом начале этого обзора мы сказали, что аналитики уверены в росте цен на жилье в долгосрочной перспективе, что если в связи с кризисом квадратные метры и подешевеют, то это будет лишь достаточно кратковременная коррекция, обусловленная как в целом возможным экономическим кризисом, так и рядом более узких факторов, среди которых?— предстоящее введение налога на недвижимость и общий рост расходов на содержание жилья. Все это и способно снизить интерес граждан к покупке квартир, то есть?— спрос в узком определении.

Если же говорить именно о платежеспособном спросе и именно в ХМАО, то здесь перемены такие.

С одной стороны, начиная со следующего года, меняется система льготного ипотечного кредитования?— если сегодня компенсация процентной ставки участникам соответствующей подпрограммы составляет 7% (на новостройки) и 4% (на вторичное жилье), то вплоть до 2019-го произойдет поступательное снижение предельного размера компенсации (до одного процента на новостройки и до 0,5%?— на «вторичку»). Плюс заработает механизм накопительной ипотеки, привлекательность которой, к слову, пока не берутся оценивать даже эксперты.

С другой стороны, в окружном правительстве говорят о продолжении политики по увеличению заработной платы бюджетникам и созданию условий для роста доходов работникам внебюджетной сферы.

Таким образом, идет очевидное переформатирование самой формулы повышения доступности жилья, смещение акцентов в пользу самостоятельного выбора гражданами: зарабатывайте больше и сами решайте, на что потратить.

Мысль понятная, хотя к ней многим придется еще привыкнуть. Ведь куда как проще было раньше: захотел купить квартиру, вступил правдами-неправдами в программу?— и получай от округа «халявные» деньги в виде компенсации процентной ставки и субсидий, причем суммарно столько, что, по крайней мере теоретически, своих «кровных» для полного обладания недвижимостью надо было добавить половину от общей стоимости, а то и меньше. Красота!

Только эта «красота»?— ларец с двойным дном. Да, помощь государства?— дело замечательное. Но это, уж простите за высокопарность, при наличии адекватного гражданского самосознания, а не того, что творится на рынке сегодня.

Вот взять, к примеру, рынок жилой недвижимости Сургута, где годовой прирост стоимости квадратного метра в новостройках составил более 40%.

Это явилось следствием того, в Сургуте в течение нескольких лет формировался класс «спекулянтов», покупавших квартиры у застройщиков по одной цене и тут же перепродававших их по другой с «маржой»?— даже при варианте без ремонта?— до полумиллиона рублей. Кто не верит?— Интернет в помощь. Значительная масса покупателей и перепродавцов конкретно на сургутском рынке?— участники окружных программ льготной ипотеки. Люди из кожи вон лезли, чтобы купить квартиру, а потом либо запустить туда квартирантов, чтобы те оплачивали ипотеку, либо перепродать, чтобы «навариться» по-быстрому.

Процесс поддержки ипотечных льготников был пущен на самотек. Ведь задача окружной программы заключалась, прежде всего, в обеспечении жильем нуждающихся. А какой же это нуждающийся (в жилье), если он сдает квартиру или, тем паче, перепродает ее? Это уже совсем другая тема.

Мигранты как лакмус

Еще один, пожалуй, последний для этого обзора вопрос?— что же будет с ценами на квадратные метры в свете вышеизложенного? То есть при радикальном уменьшении объемов финансирования программы по улучшению жилищных условий населения в целом и тех ее разделов, которые отвечают за стимулирование развития строительного комплекса.

В этой связи, думается, ситуацию на том или ином конкретном рынке будет определять привлекательность территории. Если тот же Сургут продолжит развиваться набранными темпами, если сюда будут ехать мигранты; если в городе будут строиться торговые центры и бизнес будет классно себя чувствовать, то, в общем, в худшем случае цены при текущих объемах ввода жилья стабилизируются, а при снижении ввода могут еще подрасти даже в условиях «ипотечной перестройки».

Ну а если город начнет стагнировать, то ему и миллиардные ипотечные льготы не помогут. Впрочем, как и любой другой территории.

 

 

Что еще почитать

В регионах

Новости региона

Все новости

Новости

Самое читаемое

Популярно в соцсетях

Автовзгляд

Womanhit

Охотники.ру