Сейчас этот район меняется на глазах: на месте сносимых «деревяшек» возводятся красивые многоэтажные дома. Строительство ведет компания «Югра-консалтинг». Это пилотный социальный проект, который начинался при поддержке администрации Сургута несколько лет назад. О проблемах и достижениях предприятия в данном проекте в интервью нашей газете рассказал заместитель генерального директора ОАО «Югра-консалтинг» Александр Мельник.
— Ранее компания «Югра-консалтинг» прочно ассоциировалась с модернизацией и строительством муниципальных объектов ЖКХ. Что привело вас в жилищное строительство?
— Да, наша консалтинговая компания занималась привлечением инвестиций в крупные инфраструктурные проекты, как на территории города Сургута, так и в других муниципалитетах Югры. В этом направлении у нас сложились партнерские отношения с Европейским банком реконструкции и развития (ЕБРР). С его участием мы реализовали несколько проектов, в том числе проект развития муниципальной инфраструктуры города Сургута, в рамках которого удалось привлечь в коммунальную сферу инвестиции в объеме около 3 млрд рублей.
В результате в относительно короткий период времени удалось построить и реконструировать крупные объекты коммунального комплекса в Сургуте: водоочистные станции, центральные тепловые пункты, комплекс очистных сооружений, головную КНС, котельные, магистральные тепловые сети, магистральные коллекторы и пр.
После окончания этого проекта, по просьбе руководства города, ЕБРР согласился помочь Сургуту в подготовке и реализации проекта реконструкции муниципального жилого фонда. Речь шла о сносе ветхого и аварийного жилья с использованием механизмов государственно-частного партнерства. Вкратце этот механизм должен был действовать следующим образом. Город совместно с округом или самостоятельно создает Агентство реконструкции жилищного фонда, которое в рыночных условиях зарабатывает на строительстве жилья и направляет основную часть доходов на переселение жителей из ветхого и аварийного жилого фонда. В результате коммерческая структура помогает муниципалитету решать сложнейшую социальную проблему. Однако созданная совместно с округом новая структура оказалась нежизнеспособна, и решением руководства города функции Агентства были возложены на нашу компанию. Вот таким образом наша консалтинговая компания занялась жилищным проектом.
— Какие изменения вносились в проект в ходе его реализации?
— Финансирование должно было осуществляться из двух источников — кредит ЕБРР и средства местного бюджета. Причем бюджетные деньги предполагалось направить на строительство жилья для отселения жителей, проживающих в ветхих домах по договорам социального найма, а средства ЕБРР — на отселение собственников жилья. Общий запланированный объем инвестиций — 1 млрд 344 млн рублей, из которых доля кредитных средств — 700 млн рублей. Однако необходимая доля софинансирования из местного бюджета так и не была выделена. Кроме того, как я уже отметил, создание Агентства реконструкции жилищного фонда совместно с округом потерпело фиаско.
Поэтому были приняты два принципиальных решения. Первое — поручить нашей компании построить первый коммерческий дом в микрорайоне 1. Второе — переложить на «Югра-консалтинг» расходы по переселению из «деревяшек», попадающих в зону застройки, жильцов всех категорий. Поэтому муниципалитет перекредитовал нам средства Европейского банка в сумме 280 млн рублей, а также предоставил дополнительный кредит из средств местного бюджета на сумму 90 млн рублей. Первоначальный проект был существенно изменен, и первый многоэтажный жилой дом по улице Восход, 21, был построен нашей компанией целиком на кредитные средства.
К слову сказать, мы достойно завершили начатое: все обязательства перед городом по возврату и 280, и 90 млн рублей нами выполнены досрочно. Уплачены все проценты за пользование этими средствами.
— Что было построено и строится в настоящее время?
— В декабре 2011 года нами было завершено строительство 16-этажного жилого дома на 240 квартир, который, несомненно, стал визитной карточкой будущего обновленного микрорайона нефтяников. В настоящее время рядом возводится 14-этажный дом на 104 квартиры (он будет сдан летом 2015 года). На пересечении улицы Восход и проспекта Набережного начинается строительство еще одного дома на 388 квартир со сроком сдачи в конце 2016 года. Эти дома объединены общим брендом — «Жилищный комплекс «Восход».
Почему «Восход»? Это название одной из старейших улиц города в микрорайоне нефтяников, где уже несколько десятилетий стоят двухэтажные «деревяшки», построенные в качестве временного жилья. Сегодня эти ветхие дома, наконец-то, сносятся, и на их месте одна за другой вырастают комфортабельные многоэтажки.
— Как вы решили проблему переселения людей в отсутствие маневренного жилого фонда?
— Это была сложная задача. Мы опробовали несколько подходов. Переселяли и в собственные новостройки, и в квартиры, приобретенные у других застройщиков. Проблема заключалась еще и в том, что к моменту начала реализации проекта существенным образом изменилось федеральное законодательство, в том числе земельное, появились дополнения в Градостроительном кодексе, которые определяли порядок развития застроенных территорий. Опыта подготовки таких территорий у муниципалитетов достаточно долго не было. Пришлось разработать собственные механизмы переселения для освобождения земельных участков.
Первым условием была приватизация жилья всеми жителями сносимых домов. Затем шли индивидуальные переговоры с каждой семьей о том, где бы она хотела приобрести новую квартиру. И завершался процесс переселения заключением договоров обмена старого жилья на новое. Таким образом, вместе с квартирами в деревянных домах мы приобретали землю, на которой они находились. Но и этого было недостаточно для начала нового строительства. Из отдельных «пятен» необходимо было сформировать единый земельный участок, необходимый для проектирования многоэтажного дома и прилегающей территории. Именно по этой причине у нас появились разрывы по времени между строительством первого и последующих домов.
— Сколько семей было переселено вами с начала реализации проекта и каковы перспективы у остальных жителей «деревяшек» в микрорайоне нефтяников?
— В настоящее время силами нашей компании переселено 70 семей, снесено девять деревянных домов. К концу 2016 года мы планируем расселить еще 80 семей. Прогнозировать перспективы остальных жителей «деревяшек» сегодня трудно. В первом микрорайоне проживают порядка 550 семей. Затраты на их переселение на текущий момент оцениваются в сумму около 2 млрд рублей. Исходя из того количества нового жилья, которое возможно возвести на месте старых домов в соответствии с существующим проектом планировки микрорайона, полученных доходов будет недостаточно, чтобы расселить всех жителей за счет застройщиков.
Отсюда есть два варианта решения этой задачи: увеличение плотности застройки за счет увеличения количества вновь возводимого жилья, что противоречит градостроительной политике города, или софинансирование переселения из местного бюджета в пропорции примерно 50 на 50. Собственно, это было известно еще на этапе подготовки жилищного проекта и изначально оговаривалось в кредитном соглашении с ЕБРР. Посудите сами: вам предлагается расселить 48 семей, а на освободившемся участке вы можете построить всего лишь 60-квартирный дом, да еще и паркинг в соответствии с проектом планировки. То есть за счет продажи 12 квартир вы должны окупить затраты на строительство дома с паркингом и бесплатно переселить 48 семей. Реально? Возможно, но только при условии бюджетной поддержки в виде компенсации половины затрат на переселение.
— С какими банками, кроме ЕБРР, вы сегодня наиболее активно сотрудничаете?
— Мы сотрудничаем с крупнейшими российскими банками, представленными в Сургуте: Газпромбанком, ВТБ-24, Сбербанком. Одним из основных партнеров является Сургутнефтегазбанк. Совместная работа с этим кредитным учреждением позволяет нам ритмично финансировать переселение, снос ветхого жилья и строительство нового.
Кроме того, Сургутнефтегазбанк предлагает специальную программу ипотечного кредитования, реализуемую в рамках сотрудничества с «Югра-консалтинг», которая предоставляет возможность приобретения недвижимости в строящихся домах жилищного комплекса «Восход» без первоначального взноса и поручителей. Кредит с пониженной процентной ставкой выдается независимо от первоначального взноса и срока кредитования. Сроки рассмотрения заявки минимальны, как и пакет документов, предоставляемый потенциальным заемщиком.
— В чем отличительные особенности жилищного комплекса «Восход»?
— Наши дома отличаются универсальностью: здесь можно подобрать себе и уютную однокомнатную квартиру, и апартаменты комфорт-класса. Инженерные системы и конструктив зданий позволяют без проблем перепланировать и объединять квартиры. Все жилье передается под чистовую отделку: электропроводка, подготовка под полы, перегородки, выводы труб канализации, горизонтальная разводка системы отопления по квартире, индивидуальные счетчики тепла, холодной и горячей воды, пластиковые окна, входная металлическая дверь. Кроме того, в ЖК «Восход» предусмотрена подземная автостоянка на 270 машино-мест.
Но самым главным достоинством нашего жилищного комплекса является развитая инфраструктура квартала. В микрорайоне нефтяников давно уже все построено: торговые центры, общеобразовательные и музыкальные школы, детские сады, поликлиники и больницы. В шаговой доступности — парк культуры и отдыха, храмы разных религиозных конфессий, педагогический университет, ФОК «Нефтяник», санаторий «Кедровый Лог». Рукой подать до многих административных офисов ОАО «Сургутнефтегаз», администрации и Думы Сургута. Да и из окон наших квартир есть, на что посмотреть: взору открываются прекрасные панорамные виды на реку Обь и живописную парковую зону.
— Какова стоимость жилья в ЖК «Восход»? С какой примерной рентабельностью работает компания?
— В новостройках жилого комплекса «Восход» мы продаем квартиры по цене от 65 тыс. рублей за квадратный метр. И это учитывая, что у нас достаточно высокие затраты на переселение жителей «деревяшек».
Могу с уверенностью сказать, что себестоимость строительства жилья на свободных земельных участках значительно ниже, чем на территориях, высвобождаемых в результате сноса ветхих деревянных домов. Например, расходы по строительству первого коммерческого дома по улице Восход, 21, составили почти 62 тыс. рублей за один квадратный метр общей площади. А с учетом переселения в этот дом жителей пяти деревянных домов рентабельность продаж составила всего 2,8 процента.
— Каковы строительные перспективы компании? Есть ли у вас новые участки для возведения жилья?
— Да, у нашей компании есть планы начала строительства комплекса жилых домов в микрорайоне 27А. Мы приобрели несколько земельных участков, разработали различные варианты планировки территории. Второго декабря состоялись публичные слушания по рассмотрению нашего проекта, однако позиция администрации города по началу застройки микрорайона 27А до сих пор не определена.
— Каковы, на ваш взгляд, преимущества инвестирования в жилую недвижимость в настоящее время?
— Хочу напомнить времена кризиса 2008-2010 годов. Тогда тоже девальвировал рубль, рынок жилья стоял. Сделок было очень мало. Цены на жилье держались на достаточно низком уровне. Но уже с конца 2010 года цены стали стремительно расти, увеличившись к началу 2012 года практически вдвое. Тот, кто инвестирует в недвижимость сейчас, пока не начался рост стоимости квадратного метра вдогонку за падением рубля (а зазор между этими двумя процессами всегда есть, но он может быть непродолжительным), — тот, естественно, будет в выигрыше!