Предполагается, что в Югре появятся два принципиально новых для региона проекта в области жилищной политики: это внедрение механизма накопительной ипотеки и начало строительства арендного жилья. Можно спорить о выгодности, доходности и эффективности этих механизмов, но на сегодняшний день в российских условиях альтернативы этим программам нет и в ближайшее время, скорее всего, не предвидится.
«Народная» по всем показателям
Всеми ожидаемое и активно обсуждаемое снижение ипотечных ставок на приобретение россиянами жилья не происходит. Они по-прежнему высоки — сегодня Сбербанк в Югре одобряет своим клиентам займ в полтора миллиона рублей на 10 лет по «низкой» ставке от 14,5 процентов. Не делают погоды даже индивидуальные банковские продукты и одноразовые акции девелоперов, которые время от времени предлагаются нуждающимся в жилье соплеменникам.
Округ продолжает входить в группу лидеров по выдаче ипотечных кредитов на душу населения. За пять месяцев этого года было выдано более пяти тысяч ипотечных кредитов. Много. Но это уже на полтысячи меньше, чем за тот же период прошлого года. Чем грозит такое резкое снижение интереса граждан к ипотеке, читай — покупке нового жилья в кредит? Прежде всего — замедлением жилищного строительства в регионе по причине неуверенности застройщика в возможности реализации построенного им жилья.
Надо отдать должное правительству Югры, которое предугадало развитие ситуации и вовремя внесло корректировки в программу «Обеспечение доступным и комфортным жильем жителей ХМАО-Югры в 2014-2020 годах». В данном случае речь идет о старте накопительной ипотеки.
— Основным участником накопительной ипотеки является правительство автономного округа в лице департамента строительства ХМАО, который непосредственно предоставляет социальную выплату, — говорит Евгений Чепель, генеральный директор Ипотечного агентства Югры. — Также участниками являются коммерческие банки, осуществляющие свою деятельность на территории автономного округа, которые принимают накопительные вклады и, соответственно, предоставляют льготные займы и коммерческие кредиты, а также застройщики, которые продают жилье участникам программы.
Премия за дальновидность
Что из себя представляет накопительная ипотека? Это альтернатива классической модели, наиболее популярная в Европе. Она состоит из двух этапов. Первый этап — накопление первоначального взноса от 3 до 6 лет, и второй этап — покупка квартиры через получение льготного жилищного кредита. Этот механизм более доступен, чем классическая ипотека, займы выдаются по ставкам ниже рыночных. И второй момент — в процессе накопления вкладчики получают премию от государства в виде начислений на сбережения. Фактически — это социальная выплата субсидии на моменте накопления такого рода вкладов.
Огонь на себя российские регионы принимают не от хорошей жизни — отечественный закон о строительных сберегательных кассах, пусть по немецкой, но очень популярной и выгодной для всех участников рынка жилья модели, депутаты ГД принимают с начала 1990-х годов. Первый самостоятельный шаг в этом направлении сделало руководство Краснодарского края, подписав в 2011 году с главой Сбербанка РФ соглашение об обслуживании граждан — получателей социальных выплат в рамках программы накопительной ипотеки.
К истории вопроса. На сегодняшний день на Кубани действует свыше 4500 вкладов по «накопительной» ипотеке. Около 70% вкладов открыты на срок от пяти до шести лет, что, по мнению аналитиков, является большим достижением, так как до последнего времени на финансовом рынке отсутствовали вклады на срок более трех лет. Свои накопления уже завершили около 30 участников программы, а в начале этого года состоялась выдача Сбербанком первого кредита на строительство индивидуального жилого дома. Наряду с накопительной ипотекой на Кубани для ее участников стартовала программа строительства недорогого, но качественного жилья. Добиться снижения себестоимости в крае рассчитывают за счет снижения уровня обременений для строительных фирм и снижения рисков продажи жилья. Специально для приобретения земли и инфраструктуры под застройку администрацией края был учрежден региональный девелопер, который приступил к строительству микрорайона «Народный».
— Как выглядит механизм накопительной ипотеки? — объясняет Евгений Чепель. — На первоначальном этапе участник обращается к оператору проекта, где оценивается его соответствие определенным условиям: проживание на территории округа, нуждаемость в улучшении жилищных условий и отнесение к льготной категории — молодые семьи, граждане из числа коренных малочисленных народов Севера, проживающие в балках люди и т.д. Далее, после постановки на учет, участник обращается в банк, где ему открывается счет для выплат, определяется ежемесячный платеж, сумма, которую гражданин предполагает накопить, и начинается этап накопления, средний срок которого будет составлять около 5 лет. В среднем — от 3 до 6 лет. Далее, банк предоставляет льготный жилищный кредит. Если говорить о тех условиях, по которым работает Сберегательный банк, то он предоставляет льготный кредит при сроке накопления порядка 5-6 лет под ставку 6% годовых сроком до 10 лет на сумму 1,5 млн руб.
Если говорить о размере социальных взносов, то предполагается, что государство до 50% от суммы ежемесячных взносов будет субсидировать на срок не менее 3 лет, и по сумме — не более 450 тыс. руб. При этом ежемесячный взнос участника ограничен как с минимальной стороны, так и с максимальной. Минимальная сумма месячного взноса должна составлять 6 тыс. 500 руб. Можно внести и меньшую сумму, но социальная выплата начисляться не будет. Ежемесячный взнос участника по максимальной сумме ограничен до 25 тыс. руб.
Кардинальным образом меняется и финансовая структура приобретения жилья. Сегодня она выглядит следующим образом: от 15% до 20% — это собственные средства граждан, и 80-85% составляет кредит с компенсацией и без компенсации процентной ставки. При «накопительной» ипотеке произойдет кардинальное изменение: 40% — собственные средства, 40% — льготный кредит и 20% — коммерческий кредит с компенсацией процентной ставки.
— Мы предполагаем, что количество участников «накопительной» ипотеки в первый год составит не менее тысячи человек, — говорит Евгений Чепель. — Всего же за период реализации программы мы предполагаем привлечь 29 тысяч участников.
Безусловно, предлагаемая модель «народной» ипотеки более прогнозируемая и планируемая для всех участников рынка жилья: для государства — в вопросе социальных выплат, для гражданина — в формировании платежеспособности, для застройщика — реальных планов по освоению тех или иных территорий.
Государство должно, но не обязано
Еще один новый для округа проект, реализация которого уже, по сути, началась, — это строительство в Югре арендных домов.
Пилотные проекты будут реализованы на базе ОАО «Ипотечное агентство Югры». В течение 2013-2015 годов Агентство планирует инвестировать в строительство таких домов в трех городах округа: Сургуте, Нефтеюганске и Ханты-Мансийске. Общая площадь новостроек составит около 27 тыс. кв. метров.
Первый фундамент под арендный 94-квартирный жилой дом площадью 4500 квадратных метров заложен в марте нынешнего года в Нефтеюганске. Больше половины квартир — однокомнатные, остальные — 2-, и 3-комнатные. Стоимость одного квадрата инвестору обойдется в 50 тыс. рублей при социальной отделке помещений. Ориентировочный срок сдачи первого арендного дома Югры — 3 квартал 2014 года.
К истории вопроса. Вопрос строительства арендного жилья в России уже не первый год муссируется на всех уровнях власти. «Государство должно предоставлять жилье нуждающимся. Но это вовсе не значит, что это жилье должно становиться их собственностью», — примерно так звучит главная идея создаваемой системы. Она исходит из того, что инвестор, а это может быть и юридическое, и физическое лицо, муниципалитеты и предприятия, строит жилье для последующей сдачи его в наем на выгодных для всех условиях. Это помогает решить трудности тех, кто не может накопить деньги на покупку собственной квартиры. Кроме того, арендное жилье может служить неким «свободным» фондом при переселении граждан из аварийного и ветхого жилья, закрепить квалифицированные кадры, в том числе в бюджетной сфере. В некоторых регионах России такие проекты, пока, правда, еще очень осторожно, но реализуются. Тут главное — соблюсти все правила игры всем участникам строительства такого жилья.
— Концепция развития рынка арендного жилья предусматривает участие в программе не только Ипотечного агентства Югры, — говорит Евгений Чепель. — Формируются условия участия в программе других инвесторов, проводится отбор земельных участков и обустройство их инженерной инфраструктурой. Наша задача — показать, что такой продукт имеет место быть, что он будет востребован и сможет приносить доход.
Программа строительства арендного жилья в ХМАО-Югре рассчитана до 2020 года, всего за время ее реализации планируется возвести до 250 тыс. кв. метров. Сейчас идут переговоры с потенциальными застройщиками по строительству таких домов в крупнейших городах Югры — Ханты-Мансийске и Сургуте, и в самое ближайшее время правительство Югры начнет процедуру отбора участников программы.
